映客转卖地块获利背后：主业堪忧、直播业务急剧萎缩。映客互娱有限公司（03700.HK）（以下称“映客”）宣布提高长沙龙湖所持的湖南映客置业的股权比例至60%，长沙龙湖将获得湖南映客置业的控制权，同时将负责开发和销售湖南映客置业于9月13日所拍地块。

根据映客10月24日所发公告，长沙土地项目成立的湖南映客置业股权结构已发生调整，之前持有49%的长沙龙湖持股比例增至60%。公告一出，部分媒体认为映客将低价收入的土地转手出让，颇有利用房地产开发躺着赚钱的意味。互联网、科技类企业因与地方政府在产业上的合作而获得优惠拿地的特权，与房地产开发商的合作是否就应被认为是不务正业靠房地产牟利，实则有待商榷。然而，仅从映客这一直播平台的经营现状来看，土地资产和房地产业务的拓展，或许是其为改变自身状况的一种尝试。

转手卖地

10月24日，映客互娱有限公司（03700.HK）（以下称“映客”）发布公告称，北京蜜莱坞与长沙龙湖所持有的湖南映客置业的股权分别自51%和49%调整至40%和60%，长沙龙湖所增持股权付出的代价为550万元。

公告还称，湖南映客置业的股权结构调整完成后，长沙龙湖将获得湖南映客置业的控制权，而映客不再将湖南映客置业并入综合财务报表。

在此之前，映客的全资子公司湖南映客置业于9月13日以底价4.9亿元中标了位于长沙洋湖新区一块14万平方米的土地。股权经调整之后，映客须支付40%的土地收购费用和土地开发费用，合计约5.71亿元，而剩下60%的费用则由长沙龙湖支付。与此同时，映客与长沙龙湖将按各自所持的股权比例分享利润。

公告披露了该土地获得相关批文之后的开发计划，预计将建设五栋住宅楼及两栋商业楼，总建筑面积约为14万平方米。值得注意的是，映客称其中仅约20%将留作映客集团自用，余下80%的建筑面积将出售，包括住宅及商业楼单位。

映客对这笔投资做出了解释，认为基于长沙政府自身致力于吸引互联网企业在长沙设点的意图，映客预期将获得长沙地方政府的支持，同时也将与业内其他公司产生潜在协同效应，此次投资可为映客带来诸多裨益。

除了降低映客的行政成本，项目还将多样化映客的资产组合及收入。公告称“作为持有湖南映客置业40%权益的股东，映客将收取土地所产生的40%的利润。映客预计收购将会增加公司资产，而出售总建筑面积约11.2万平方米的住房及商业单位将会增加本公司未来收入。”

据悉，土地出让要求较为严苛，竞买人须为《互联网周刊》2018年中国直播企业排行榜前20位、进入由科技部发布的《2017年中国独角兽企业发展报告》且连续三年盈利企业。同时，竞买人或其股东下属公司须具备国家新闻出版广电总局颁发的信息网络传播视听节目许可证。最终，映客以底价4.9亿元获得该地块，楼面价则为3500元/平方米。

主业堪忧

据公开资料显示，映客的实体为公司北京蜜莱坞，该公司于2015年这一直播软件风头正起的一年成立，当时映客仅仅用了9个月的时间就突破了注册用户数量100万，2016年8月，映客的注册用户量达到一亿。

很快，映客这个“全民直播”平台便在2018年7月12日以每股3.85港元的开盘价登陆港交所。作为现时港交所直播第一股，映客上市当天以最高上涨超过30%的迅猛势头突破每股5.2港元，市值高达105亿元。然而，在短短25个交易日之后，映客的股价便急跌至1.91港元每股，跌幅高达65%，来了一个戏剧性的转变。

其实映客登上资本市场舞台的心思在更早的时候就已经浮现。

2017年5月，刚刚在A股上市约2个月的宣亚国际宣布将与映客展开重组计划，拟以现金收购北京蜜莱坞约48.25%的股权，标的资产交易价格为28.95亿元。值得一提的是，这笔资金约73%都来自映客四个股东的借款。

这种做法引得质疑声四起，加上宣亚国际在短暂上市之后便开始重组计划，资本市场质疑映客是借壳上市，此种情况下，映客与宣亚国际的重组计划最终搁浅。

不过，到了2018年3月，人们就在香港联交所看到了映客递交的首次公开招股说明书。

《投资者报》记者翻阅了映客6月28日更新的招股书，其中映客披露了2018年第一季度的运营数据，数据显示，第一季度平均月活用户数为2525.4万人，环比增长0.30%，同比增长14.15%；平均每月付费用户数量72.9万人，环比增长11.80%，同比下降59.89%；平均每月活跃主播数量92.5万人，环比下降38.60%，同比下降74.93%。

除此之外， 2018年1月至5月，映客月独立设备数量总计减少761万台，跌幅高达41%。

最后，映客在招股说明书里用一句话描述了公司经营的现状：映客方面无法保证公司业绩日后能够维持大幅增长。

从并不乐观的经营数据或许可窥探映客股价在一个月内几近腰斩的原因，而此时与房地产开发商的合作自然也容易引起外界的连连猜测。

另一方面，记者发现映客其实已经开始在其他领域的尝试。

其中，映客严选是映客于今年4月份低调上线的一款涉及多种品类的微商城，并通过 “有赞微商城”在微信上经营。除了电商，记者从映客招股说明书了解到，映客将募集到的资金用于开发游戏，目前正在一款与卡牌有关的社交游戏。

即便映客涉及的业务众多，但其营收结构并没有发生明显的改变。映客8月份财报显示，直播收入仍占2018年上半年总营收的97.7%，其他收入仅占2.1%。而2015年、2016年、2017年直播业务所占总营收比重分别为94.6%、99.8%、99.4%。

地产生意

事实上，映客此次与龙湖的合作，被舆论质疑是利用房地产进行牟利。《投资者报》记者据公开资料整理发现，其实对于类似腾讯、乐视等互联网企业而言，土地或许是非常重要的资产，互联网企业涉足地产的例子也并不鲜见。

2014年，腾讯以15.4627亿元首次竞得深圳前海商业土地，并分别入股房产信息服务平台乐居和综合物流基地华南城；2016年，腾讯获得深圳市宝安大铲湾132.61万平方米规划用地的运营管理权；2017年4月，深圳市政府再次给腾讯划拨了47万平方米土地。

除此之外，腾讯也在天津、重庆、武汉、成都、上海有类似项目的建设。

而乐视对土地的投资则显得更为典型。根据记者整理，乐视在2015年到2017年期间，共因建设生态城、汽车工业城、公寓综合体、商业酒店等项目在国内外拿下大量土地。

2016年5月，乐视29.72亿元收购北京三里屯世茂工三项目；6月，乐视又以16.5亿元收购雅虎公司靠近硅谷心脏地带约300亩土地；8月，乐视宣布投资浙江德清莫干山国家经济开发区建设生态汽车超级工厂和汽车生态小镇，投资金额近200亿元；11月，乐视以4.21亿元拿下重庆龙兴等地近40万平方米的商业和住宅用地。

2017年乐视继续买买买，为了扩大其在北美的研发和运营，乐视在6月以16.44亿元的价格收购雅虎在美国加利福尼亚州圣克拉拉县19.7万平方米土地。同一时间，房地产开发龙头企业融创入股乐视，并接手部分土地工作。

中原地产分析师卢文曦告诉记者，互联网企业基于与地方政府在产业上的合作可以享受一些拿地优惠，但其背后是一些例如税收、落地期限，导入要求等较强的内生性指标。站在企业的角度，将便宜拿下的地的剩余空间租给下游企业，形成一些与房地产相关的这种副业也无可厚非。

“但这与不务正业去做房地产还是有一定差异的。因为毕竟这几年的这个市场趋势也是严控虚拟经济的。”卢文曦强调。

同策研究院总监张宏伟对此做出了补充，他认为，许多企业建立园区是与自己公司自用研发相关的。当然这种园区也会有配套的住宅用地，这个做一部分开发销售，也可以回笼一部分资金。

“互联网企业这种方式拿地我觉得或多或少还干点儿产业的事儿，如果是开发商那八九不离十都是房地产。”张宏伟说。